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?湖南法治報訊（通訊員 謝雪玲）近日，永州市中級人民法院民二庭在審理一起房屋租賃合同糾紛二審案件中，承辦法官冒雨深入現(xiàn)場實地查勘，面對面耐心釋法明理、用心居中調(diào)解，成功化解一起久拖不決的租賃合同僵局糾紛，既平衡保護雙方合法權(quán)益，又高效實質(zhì)性化解矛盾，收獲雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可。

租期陷入停滯 門面長期空置引糾紛

2022年，唐某某等出租方與駱某等承租方簽訂門面租賃合同，約定涉案門面用于商業(yè)經(jīng)營，租賃期限較長，合同對租金標(biāo)準(zhǔn)、付款節(jié)點以及違約責(zé)任均作出詳細(xì)約定。合同履行過程中，承租方受經(jīng)營環(huán)境影響，經(jīng)營狀況持續(xù)惡化，并于2025年6月底自行搬離涉案門面。但截止二審開庭時，雙方始終未能就合同解除及賠償事宜達(dá)成一致，涉案門面長期大門緊閉、空置閑置，一直無法重新對外利用。出租方希望繼續(xù)履約并多次催繳租金未果，遂向一審法院提起訴訟。

一審法院審理后，作出判令雙方繼續(xù)履行租賃合同的判決。承租方對此持有不同意見，其認(rèn)為本人早已實際搬離、不再使用門面，合同陷入履行僵局，強行繼續(xù)履行不符合非金錢債務(wù)實際履行原則，也會不斷擴大雙方損失，故而依法向永州中院提起上訴。

冒雨現(xiàn)場查勘 細(xì)致調(diào)解化解僵局

本案二審過程中，合議庭并未局限于書面卷宗審查。為直觀查清案件現(xiàn)狀、摸清矛盾癥結(jié)，辦案法官冒著春季雷雨組織雙方當(dāng)事人一同前往涉案門面現(xiàn)場實地查勘，各方親眼核實房屋空置無人使用、場地早已停止經(jīng)營的客觀事實。結(jié)合現(xiàn)場實際情況，法官就地開展調(diào)解工作，一改辦公室刻板溝通模式，以案發(fā)現(xiàn)場所見所感為切入點，拉近與當(dāng)事人距離。

合議庭結(jié)合案情耐心細(xì)致釋法說理，一邊向出租方講明，承租人早已實際撤離，合同喪失繼續(xù)履行的現(xiàn)實基礎(chǔ)，一味僵持只會讓房屋長期空置，租金損失不斷累加，反而不利于自身權(quán)益保障；一邊向承租方釋明，即便合同陷入履行僵局，也不能免除自身拖欠租金、承擔(dān)違約賠償?shù)姆韶?zé)任。由于本案矛盾積累已久，合議庭組織雙方開展多次調(diào)解，法官情理法交融，反復(fù)向雙方梳理法律關(guān)系、分析訴訟利弊、講解相關(guān)法律規(guī)定，逐步打消雙方對立情緒，慢慢化解彼此顧慮。雙方當(dāng)事人逐漸放下分歧、互諒互讓，最終自愿達(dá)成一致調(diào)解協(xié)議：雙方確認(rèn)案涉房屋租賃合同自調(diào)解當(dāng)日正式解除；由承租方一次性支付出租方拖欠租金、違約金以及合同解除各項損失合計15萬元，此款當(dāng)庭給付，雙方就本案全部糾紛再無其他爭議。

法官以案釋法 細(xì)說租賃履約那些事

民事活動應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，依法恪守合同約定。在合同履行過程中，違約方無單方解除權(quán)，不能僅以通知形式告知守約方解除合同。但如存在標(biāo)的不適宜強制履行、履行費用過高的非金錢債務(wù)，《民法典》第五百八十條亦對此專門規(guī)定，若合同目的已無法實現(xiàn)，當(dāng)事人可依法請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但違約方仍需依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。同時，《民法典》明確綠色原則，要求民事活動節(jié)約資源、避免無謂浪費。房屋租賃多為長期履行合同，一旦出現(xiàn)經(jīng)營困難、一方提前撤場、房屋長期空置的情形，雙方切勿盲目僵持。建議各方秉持理性態(tài)度及時協(xié)商解約，出租人也應(yīng)積極履行減損義務(wù)，及時盤活閑置房屋，避免損失持續(xù)擴大，共同維護平穩(wěn)有序的房屋租賃市場秩序。

責(zé)編：左爽

一審：劉文紅

二審：伏志勇

三審：萬朝暉

來源：湖南法治報